投资写字楼“钱景”如何?

[导读]近期,随着南宁青秀万达广场纯写字楼的热销,不受限购的写字楼受到越来越多投资者的青睐。投资楼盘要注意哪些问题,什么样的写字楼更具升值空间,也成为了投资者关心的问题。

近期,随着南宁青秀万达广场 纯写字楼的热销,不受限购的写字楼受到越来越多投资者的青睐。投资楼盘要注意哪些问题,什么样的写字楼更具升值空间,也成为了投资者关心的问题。对此,南国早报记者进行了走访。

现状

纯写字楼需求较旺盛

5月19日,南宁青秀万达广场写字楼开盘,来自全国各地的投资者蜂拥而至,疯狂抢购。业内人士表示,万达写字楼的热卖折射出近两年来南宁纯写字楼较为旺盛的需求。

5月22日上午,记者在南宁利海亚洲国际中心了解到,该中心的两栋写字楼,目前已经基本出租完毕,只剩少量小面积的房源,但仍有人不断前来询问。此外,该区域还有两栋建成的写字楼,出租率也保持在较高的水平。

南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司总经理陈伟表示,目前高端写字楼只占南宁写字楼市场份额的20%~30%之间,还没办法完全满足企业的办公需求,因此短期内纯写字楼的市场需求还是被看好的。

此外,中端写字楼目前约占南宁写字楼市场70%的份额。这类写字楼多是公寓式写字楼,以SOHO等形式出现。虽然并不是纯粹的写字楼,但能满足部分企业的品牌形象需要,每月租金为30元/平方米到40元/平方米之间。剩下约5%的市场份额被住宅式写字楼占据,租用这类写字楼的主要是一些企业的分销商、代理商以及商贸公司。广西宝资天房地产项目管理有限公司副总经理姚益跃认为,未来住宅式写字楼将逐渐被市场淘汰,当前投资价值已不大。

分析

地段配套交通是重要参考

5月22日上午,记者到东盟商务区走访,了解到该区域大部分写字楼已经出租出去,只剩下少量小面积的写字楼。目前该区域较大面积的写字楼每个月租金约在80元/平方米。在该区域,还有数个在建的写字楼项目,形成了扎堆建设的局面。

陈伟介绍,投资写字楼地段很重要。地段对于写字楼的价值衡量非常必要,人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等,都是衡量这一区域是否具有增值潜力的重要因素。另外,写字楼项目开发商的品牌实力、适中的价格、是否属于纯写字楼等因素也十分重要。与商铺相似,写字楼的前期培育亦十分重要,有实力的品牌开发商更能够进行这方面的工作,并且更容易对大企业进行招商。适合的价格能够使得投资者在未来享受更多的升值空间。非纯写字楼出入人员比较杂,不利于树立企业的形象。纯写字楼则因其纯粹性,更能吸引企业的进驻。

然而,投资者在投资写字楼的时候,不能只看路段。以南宁早期的地处朝阳路的写字楼钻石广场为例,当时的钻石广场因宣传成功、位置极佳吸引了众多投资者,但运营中出现了车位不够、周边交通堵塞等问题,发展经营并不是很好。

因此,投资者在投资写字楼时,一定要关注这个项目的车位规划是否能够满足需要,以及周边的交通是否便利通畅。同一区位内,如果某个写字楼所处地段交通不便,或交通拥挤,必然影响投资收益。

支招

“软硬兼备”考察升值空间

姚益跃认为,对于实际使用写字楼的企业来说,品质和办公环境至关重要,影响写字楼的租金收益和产品的保值增值都有赖于此。因此,考察写字楼的硬件水平,除了从级别认证去衡量,也要从建筑品质、空间布局、电梯质量、采光通风等多方面进行实地考察。项目周边配套也关系到投资收益,投资者有必要了解周边配套设施,如银行、商店、餐饮、公寓等,看功能是否齐全。

除了硬件设施,写字楼的软性配套与物业管理水平也非常重要。在软性配套方面,着重考察信息化、智能化配置。而物业管理,则需了解该物管公司的资质,以及服务范围否能细致入微。“软硬兼备”,写字楼升值的空间会相应地提高。

一般来讲,城市中心或商务核心区土地稀缺性较强,增值空间会较大。但处于良好上升阶段的项目,商务氛围渐浓,租金上扬,虽然租金水平不及城市中心或商务核心区区域,但价格更有竞争力,未来升值空间更大。比如接近市中心的兴宁区次商圈。

南宁宝创地产项目咨询有限公司总经理黎云成认为,与发达地区成熟的写字楼市场相比,目前南宁写字楼的租金回报率仍然处于较低的水平,投资者想要短期收回成本不太现实。不过目前南宁写字楼的价格还有上升的空间。根据国际专业理财公司的计算原则,衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款,则表明该项目尚具投资价值。

以青秀片区为例,该片区的万达广场写字楼目前卖到了约17000元/平方米,考虑到该广场的写字楼多是大面积,如果投资者购买500平方米,那么要花费约850万元。另一方面,距其不远的航洋国际城写字楼目前的每月平均租金在80元/平方米左右。业内人士表示,待万达广场建成时,租金有望破百。记者以此计算,500(面积)×100元(每平方米月租)×12(月数)×15(年数)=900万元,大于850万元的房产购买数,且还未算上每年8%到10%的租金递加率。不过,这样的公式只适用于理想模式,因为写字楼的租金还会因经济形势发生波动。

建议 关注成熟区域写字楼

黎云成认为,写字楼受经济影响比较明显,一旦经济不景气,容易出现出租困难或者断租的局面。在这样的背景下,投资者应该考虑投资地处成熟区域、商业氛围较浓的写字楼。

一方面,这类写字楼本身的租金已经维持在较高水平,在遭遇经济不景气的时候,有条件对相对较高的租金进行调低,减轻企业租金负担;另一方面,进驻这类写字楼的企业本身也有较好的抗压能力,不容易受租金上涨影响。反过来,那些位置相对偏僻的写字楼虽然价格便宜,但各方面的配套不足,进驻的企业参差不齐,容易受到经济形势的干扰,投资者在投资此类写字楼时需要承担较大的风险。写字楼的升值空间是跟着租金走的,因此投资者在进行投资时,更应该关注写字楼的租金回报问题,对于那些位置偏僻的写字楼项目,投资者应三思而后行。

随着往后几年南宁5A级写字楼放量逐渐增大,写字楼市场的竞争会进一步加剧,非纯写字楼将会感受到一定压力。易居克尔瑞广西区总经理吴宁提醒,在两到三年内,南宁纯写字楼写字楼的市场需求还是比较旺盛,但随着相思湖、兴宁、凤岭等各个片区的纯写字楼逐渐放量,3年后写字楼有过剩的风险,投资者进行投资者时要有前瞻性。

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