房企“赚1元缴1.02元税”说法不科学

房企运营成本会转移到房价上

近日,有媒体报道,对139家A股上市房企进行统计发现,自2007年一季度至2013年一季度,139家上市房企缴税额高达6429.7亿元,而同期的净利润仅为6265.4亿。房企缴税额与净利润额一样,逐年递增。从数据中不难发现,随着房地产净利润的增长,缴税额也在大幅增长,且缴税额一直大于净利润。就此话题,重庆晚报记者邀请的3位重庆房地产业界资深人士共同探讨时认为,房企每赚1元钱,同时就要上缴1.02元的税收说法并不科学,同时房企的成本增加一定会转移到房价上。

“赚1元缴1.02元税”

说法不科学

主持记者:139家上市房企,6年间缴税额高达6429.7亿元,而同期的净利润仅为6265.4亿元。有媒体因此得出结论:房企每赚1元钱,同时就要上缴1.02元的税收。这种说法合理吗?当前房企真实的税负情况如何?

王雪松:“房企每赚1元钱,同时就要上缴1.02元的税收。”这种说法不科学。因为净利润本身就已经剔除了所有税费和成本。

以房企销售额100万元为基数,按销售额的5%征收营业税5万元,按营业税的7%征收城建税3500元,按营业税的5%征收教育附加税2500元,按利润25%征收的所得税,按土地款3%征收的契税,利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目,房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。

何伟坚:据不完全统计,一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节,涉及缴纳的税费有60余项。针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等。

徐波:值得关注的是,房企缴税增长曲线与房企净利润增长曲线保持正相关。最近6年来,随着房地产净利润的增长,缴税额也在大幅增长,且缴税额一直大于净利润,房企贡献不菲。

有一组数据可以证明房地产所作的税收贡献。根据财政部公布的数据显示,今年4月,全国公共财政收入11431亿元,比去年同月增加657亿元,增长6.1%。财政收入中的税收收入10169亿元,同比增长7.9%。其中,营业税1631亿元,同比增长12.8%;土地增值税同比增长30.5%;契税同比增长69.2%;城镇土地使用税同比增长16.9%。

取消印花税影响甚微

主持记者:财政部去年就提出要“对房地产交易环节征收的有关税种进行简并”,印花税也将取消,与城建税合并为城乡建设税。这一简并的结果是否能带来税负的减轻?释放出什么样的讯号?

王雪松:由于印花税和城建税均属于在房地产交易环节征收的税种,因此,如上述这项改革顺利开展,无疑将带来房地产交易环节税种简并的结果。但是,这一结果是否能带来税负的减轻?从目前情况看,未必。对地税部门来说,印花税属小税种,但征管起来却面临凭证多、税率多、征收成本大等困难,取消、简并应在情理之中。

何伟坚:对于房地产行业而言,印花税的税率本来就很小,况且早前有消息称,城建税和印花税联动改革,是在保留证券交易印花税的情况下,将其他印花税予以取消,其形成的减收因素通过将城建税税率统一提高到7%来补充,对于开发商而言,意义不大。

徐波:按照规定,商品房买卖合同将按所载金额的万分之五贴花,并且由立据人缴纳,若以此计,以一套商品房总价为100万元为例,取消印花税后,卖房人可少缴纳500元税收。从开发商的角度看,会带来少量税负的减免。

房企成本增加

会转移到房价

主持记者:有人将房价的居高不下的一大因素,归结为房地产税负和利息支出逐年增加,各位怎么看?

王雪松:赚钱多交税多,这首先是税收制度的要求。房企交税多少,取决于企业卖房的多少和利润率的高低,房地产税金支出增加,原因在于房企营业收入、净利润等增长。

在平抑房价方面,仅凭倚仗简并或开征某一税种,只会触及皮毛,而不会从根子上破解困局。应反思税收“依赖症”,找到房价居高不下的“病源体”,同时,对现有的房地产税收来一次清理,所有涉及到的税种该合并的合并,不合理的就应扫地出门。惟此,房地产市场才有可能步入稳定持续发展的轨道。

何伟坚:在多轮调控政策落地,房价依旧高企的市场境况下,需要考虑降低房地产业税负,“对房地产交易环节征收的有关税种进行简并”就成为一种必要的尝试。如此,配合适度的楼市调控政策,可起到控制房价上涨的效果。减轻生活和营商成本,于国于民皆是大利。

徐波:房企营业收入、净利润等增长,导致营业税及附加、所得税也随之增长。另外,土地增值税预缴和清算加强也将提高房企的运营成本。运营成本的增加无疑将使企业面临更严峻的财务压力,这会使房价的刚性成本增加,并会在一定程度上转移到房价上。

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