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楼市同城调控也要“差别化”

2013年03月21日15:42证券日报
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楼市调控进入“差别化”时代正逐渐成为共识。

国家统计局最新公布的2月份70个大中城市住宅销售价格指数显示,京沪深穗四大一线城市领涨,而二、三线城市住宅销售价格的涨幅相对较小。在一线城市和其他城市房价走势分化逐渐明显的情势下,针对不同城市采取程度不同的调控政策成为必然选择。

笔者以为,一般“差别化”调控政策不能全面防控房价过快上涨,针对同一城市的不同区域,也应当采取不同的调控措施。

国家统计局18日公布的房价指数显示,北京新建商品住宅销售价格2月份环比上涨3.1%,同比上涨7.7%,与2010年相比则是上涨10.9%,二手住宅销售价格环比上涨2.2%,同比上涨6%。虽然北京房价领涨70个大中城市,但由于现行统计方案的计算标准问题,统计数据掩盖了局部地区的房价快速攀涨的现象。

以北京北三环内左家庄附近的二手住宅售价为例,2012年2月每平方米单价在24000元左右,而今,搜房网提供的统计数据显示,左家庄北里3月销售均价在41809元/平方米。靠近西土城地铁站的塔院小区涨幅同样惊人,2012年3月初,35000元/平方米的报价让部分购房者望而却步,而今,一套75平方米的两居室已经报价415万元。2013年3月,五道口城铁附近的华清嘉园小区37平方米的住宅报价350万元,任志强发布微博称,2000年4月开盘时仅卖四千元。

新建商品住宅价格的涨幅同样快速。位于东南六环外马驹桥的合生世界村及合生世界花园,目前均价分别为20000元/平方米和19000元/平方米,2011年底合生世界花园对外宣称的开盘起价仅为9980元/平方米。

2011年1月开始,国家统计局开始公布70个大中城市房价指数,按照当时公布的《住宅销售价格统计调查方案》,《调查方案》提出“选取住宅样本要兼顾不同地理位置。综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性,保证上月、本月价格同质可比。由于存在级差地租,不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大。”

从表面来看,这份正在执行的《调查方案》考虑到了级差地租对住宅价格的影响,此外,还设置保障性住房和商品住宅两个类别,商品住宅又分为90平方米及以下、90-144平方米、144平方米三个档次,对不同类别、档次的住宅进行双加权计算全市住宅价格走势。

然而,从实际情况来看,目前,一线城市的新建商品住宅供应多集中在城市近郊区域。以北京为例,3月北京原本计划开盘的36个项目,多数项目分布在通州、房山、顺义、大兴等郊区,五环内的项目仅有三个。大面积郊区县项目涌入市场,即便是进行加权计算方式,依然难以真实反映出房价的快速反弹。

在这种情况下,地方政府应当加大调查力度,分析各区域推盘成交差异,采用不同调控措施区别对待,如此,方能进行精准的楼市调控。

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